Decyzja o tym, gdzie firma powinna prowadzić działalność, może mieć ogromne znaczenie dla jej finansów. Przedsiębiorca może wynajmować biuro, lokal usługowy, magazyn lub halę, ale przy odpowiedniej skali działalności może również rozważyć zakup nieruchomości albo budowę własnej siedziby.
Na pierwszy rzut oka wynajem wydaje się rozwiązaniem prostszym. Nie wymaga angażowania dużego kapitału na początku, pozwala szybciej rozpocząć działalność i daje większą elastyczność. Z drugiej strony przez lata firma przekazuje właścicielowi nieruchomości kolejne czynsze, nie budując w ten sposób własnego majątku.
Budowa własnej siedziby wygląda zupełnie inaczej. Wymaga znacznie większego zaangażowania kapitału, czasu i organizacji, ale po zakończeniu inwestycji przedsiębiorstwo posiada nieruchomość, która może mieć wartość przez wiele lat.
Nie ma jednak uniwersalnej odpowiedzi na pytanie, które rozwiązanie jest lepsze.
Dla jednej firmy wynajem będzie najbardziej racjonalnym rozwiązaniem. Dla innej zakup działki i budowa własnego obiektu może okazać się jedną z najlepszych decyzji strategicznych.
Kluczowe znaczenie ma nie tylko miesięczny koszt, ale również płynność, koszt kapitału, planowany okres użytkowania, perspektywy rozwoju i wartość nieruchomości w przyszłości.
Wynajem daje elastyczność
Największą zaletą wynajmu jest możliwość korzystania z nieruchomości bez ponoszenia pełnych kosztów jej zakupu lub budowy.
Firma może przeznaczyć dostępny kapitał na:
rozwój sprzedaży,
zatrudnienie,
marketing,
zakup maszyn,
technologię,
rozwój nowych produktów.
Jest to szczególnie ważne dla przedsiębiorstw znajdujących się na etapie intensywnego wzrostu.
Jeżeli firma potrzebuje 500 tys. zł na rozwój działalności, wydanie całej tej kwoty na nieruchomość może ograniczyć możliwości dalszej ekspansji.
Własna siedziba buduje majątek firmy
W przypadku własnej nieruchomości pieniądze przeznaczone na spłatę finansowania lub budowę nie są wyłącznie kosztem korzystania z powierzchni.
Firma tworzy aktywo.
Oczywiście nieruchomość również wymaga utrzymania, remontów, ubezpieczenia i ponoszenia innych kosztów. Jeżeli jednak obiekt zachowa wartość, przedsiębiorstwo posiada majątek, który może być wykorzystany w przyszłości.
Może zostać:
sprzedany,
wynajęty,
rozbudowany,
zabezpieczony kredytem,
przekazany w ramach restrukturyzacji majątku firmy.
To jedna z najważniejszych różnic pomiędzy wynajmem a posiadaniem własnej nieruchomości.
1. Najpierw określ horyzont czasowy
Jednym z najważniejszych pytań jest:
Jak długo firma zamierza korzystać z danej lokalizacji?
Jeżeli przedsiębiorca przewiduje przeprowadzkę za dwa lub trzy lata, budowa własnej siedziby może być trudna do uzasadnienia.
Jeżeli natomiast firma planuje działać w tym samym miejscu przez 15-20 lat, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Im dłuższy okres użytkowania, tym większe znaczenie ma analiza całkowitego kosztu wynajmu.
2. Czynsz trzeba analizować w długim terminie
Załóżmy, że firma płaci 20 tys. zł miesięcznie za lokal.
Rocznie daje to:
240 tys. zł.
Przez 10 lat:
2,4 mln zł.
Przez 20 lat:
4,8 mln zł.
To oczywiście bardzo uproszczone wyliczenie, ponieważ rzeczywisty koszt wynajmu może obejmować podwyżki czynszu, opłaty eksploatacyjne, remonty i inne wydatki.
Pokazuje jednak skalę problemu.
Miesięczna rata czynszu może wydawać się akceptowalna, ale w długim okresie suma płatności staje się bardzo duża.
3. Czynsz nie jest jedynym kosztem wynajmu
Przedsiębiorca powinien sprawdzić również:
opłaty administracyjne,
media,
ochronę,
sprzątanie,
parking,
ubezpieczenie,
adaptację lokalu,
remonty,
koszty zmian aranżacyjnych.
W niektórych przypadkach całkowity koszt użytkowania powierzchni jest znacznie wyższy od samego czynszu.
4. Wynajmowany lokal również trzeba dostosować
Często mówi się, że wynajem nie wymaga inwestycji.
To nie do końca prawda.
Firma może wydać znaczące środki na:
ścianki działowe,
podłogi,
oświetlenie,
instalacje,
klimatyzację,
meble,
recepcję,
systemy bezpieczeństwa.
Problem polega na tym, że część tych nakładów pozostaje związana z cudzą nieruchomością.
5. Własna nieruchomość daje większą swobodę
Właściciel może łatwiej decydować o:
układzie pomieszczeń,
przebudowie,
rozbudowie,
instalacjach,
standardzie wykończenia,
oznaczeniach,
zagospodarowaniu terenu.
Oczywiście również właściciel musi przestrzegać odpowiednich przepisów i uzyskiwać wymagane zgody.
Ma jednak znacznie większą swobodę niż najemca.
6. Własna siedziba może być projektowana pod firmę
To szczególnie ważne w przypadku przedsiębiorstw o nietypowych potrzebach.
Magazyn, hala produkcyjna, warsztat czy specjalistyczne centrum usługowe mogą wymagać określonych parametrów.
Na rynku nie zawsze łatwo znaleźć gotowy obiekt spełniający wszystkie wymagania.
Budowa od podstaw pozwala zaprojektować przestrzeń zgodnie z procesami przedsiębiorstwa.
7. Budowa wymaga dużego kapitału
To jedna z największych wad własnej nieruchomości.
Trzeba sfinansować:
działkę,
projekt,
formalności,
budowę,
instalacje,
wykończenie,
zagospodarowanie terenu,
wyposażenie.
Koszt może być bardzo wysoki.
Dlatego nawet jeżeli własna siedziba jest atrakcyjna długoterminowo, nie musi być najlepszym rozwiązaniem na obecnym etapie rozwoju firmy.
8. Kapitał zamrożony w nieruchomości nie pracuje gdzie indziej
Jeżeli firma przeznaczy 3 mln zł na budowę siedziby, nie może jednocześnie wykorzystać tych pieniędzy na inne cele.
Przedsiębiorca powinien więc porównać potencjalną korzyść z posiadania nieruchomości z alternatywnym wykorzystaniem kapitału.
Być może inwestycja w rozwój sprzedaży przyniosłaby większy zwrot.
Być może zakup maszyn zwiększyłby produkcję.
Być może rozwój nowego produktu stworzyłby większą wartość.
Nieruchomość jest tylko jednym z możliwych sposobów wykorzystania kapitału.
9. Koszt alternatywny jest często pomijany
To jeden z najważniejszych elementów analizy.
Załóżmy, że firma posiada 2 mln zł wolnych środków.
Może:
wydać je na część budowy,
zainwestować w rozwój,
spłacić zadłużenie,
zostawić jako rezerwę.
Każda decyzja ma swój koszt alternatywny.
Dlatego sama odpowiedź na pytanie „czy własna siedziba jest opłacalna?” nie wystarczy.
Trzeba zapytać:
Czy jest to najlepsze wykorzystanie kapitału, którym dysponuje firma?
10. Finansowanie kredytem zmienia kalkulację
Większość przedsiębiorstw nie finansuje całej budowy z własnej gotówki.
Pojawia się więc kredyt lub inne źródło finansowania.
Wtedy należy uwzględnić:
oprocentowanie,
prowizje,
okres finansowania,
raty,
wymagany wkład własny,
zabezpieczenia.
Wysoka rata może ograniczyć płynność firmy nawet wtedy, gdy sama nieruchomość jest wartościowym aktywem.
11. Nieruchomość może zabezpieczać finansowanie
Własny obiekt może w przyszłości zwiększyć możliwości pozyskiwania finansowania.
Bank może uwzględniać nieruchomość jako zabezpieczenie.
Nie oznacza to jednak, że nieruchomość jest źródłem gotówki.
Jeżeli firma potrzebuje pieniędzy, sprzedaż lub refinansowanie aktywa może wymagać czasu.
12. Wynajem ogranicza ryzyko inwestycyjne
Przy wynajmie przedsiębiorca nie ponosi pełnego ryzyka związanego z wartością nieruchomości.
Jeżeli lokal straci na atrakcyjności, jest to przede wszystkim problem właściciela.
Firma może natomiast po zakończeniu umowy zmienić lokalizację.
To cenna przewaga w szybko zmieniających się branżach.
13. Własna nieruchomość również może stracić na wartości
Zakup lub budowa nie gwarantują wzrostu wartości.
Znaczenie mają:
lokalizacja,
stan rynku,
popyt,
infrastruktura,
stan techniczny,
przeznaczenie nieruchomości.
Dlatego nie należy traktować nieruchomości jako aktywa, którego wartość zawsze będzie rosła.
14. Lokalizacja ma ogromne znaczenie
Własna siedziba jest znacznie trudniejsza do zmiany niż wynajmowane biuro.
Jeżeli firma kupi lub wybuduje obiekt w miejscu, które za kilka lat okaże się nieatrakcyjne, zmiana lokalizacji może być bardzo kosztowna.
Przed inwestycją warto więc analizować perspektywy danej lokalizacji.
15. Własna siedziba może wzmacniać markę
Dobrze zaprojektowany obiekt może być elementem wizerunku firmy.
Dotyczy to szczególnie przedsiębiorstw, które przyjmują klientów.
Siedziba może komunikować:
stabilność,
profesjonalizm,
skalę działalności,
specjalizację.
Nie jest to jednak argument wystarczający do budowy obiektu za wszelką cenę.
16. Stabilność lokalizacji może być przewagą
Jeżeli firma działa lokalnie i ma stałą bazę klientów, wieloletnia obecność pod jednym adresem może być korzystna.
Klienci wiedzą, gdzie znaleźć przedsiębiorstwo.
Firma nie musi renegocjować umowy najmu ani obawiać się wypowiedzenia.
17. Wynajem chroni przed częścią ryzyka
Jeżeli sytuacja rynkowa się pogorszy, najemca może w przyszłości zmniejszyć powierzchnię lub znaleźć tańszą lokalizację.
Właściciel nieruchomości ma znacznie mniej elastyczności.
Duży budynek może stać się obciążeniem, jeżeli firma przestanie go potrzebować.
18. Zbyt duża własna siedziba może być problemem
Przedsiębiorca może zaprojektować obiekt z myślą o dynamicznym wzroście.
Jeżeli wzrost nie nastąpi, firma zostaje z niewykorzystaną powierzchnią.
Płaci wtedy za:
ogrzewanie,
sprzątanie,
konserwację,
ubezpieczenie,
podatki,
utrzymanie.
Dlatego prognozy rozwoju powinny być realistyczne.
19. Możliwość rozbudowy
Dobrym rozwiązaniem może być zaprojektowanie obiektu tak, aby można było go później rozbudować.
Firma nie musi od razu budować maksymalnej możliwej powierzchni.
Może rozpocząć od mniejszego obiektu i zwiększać jego wielkość wraz z rozwojem.
Oczywiście wymaga to odpowiedniej działki i wcześniejszego planowania.
20. Koszty utrzymania własnego obiektu
Właściciel ponosi między innymi koszty:
remontów,
konserwacji,
ubezpieczenia,
podatków,
ogrzewania,
energii,
ochrony,
sprzątania.
W przypadku najmu część tych kosztów może być uwzględniona w opłatach.
Dlatego porównując wynajem z własnością, trzeba uwzględnić pełny koszt użytkowania.
21. Remonty będą wracać
Budowa nowego obiektu nie oznacza, że przez kilkanaście lat nie trzeba będzie inwestować.
Pojawią się:
naprawy,
modernizacje,
odświeżenie wnętrz,
wymiana urządzeń,
modernizacja instalacji.
Właściciel musi tworzyć budżet na utrzymanie nieruchomości.
22. Własna nieruchomość wymaga zarządzania
Firma posiadająca duży obiekt może potrzebować osoby odpowiedzialnej za:
techniczne utrzymanie,
przeglądy,
serwis,
bezpieczeństwo,
umowy z dostawcami.
To również generuje koszty.
23. Wynajem pozwala łatwiej przewidywać koszty
Umowa najmu może zapewnić większą przewidywalność określonych wydatków.
Nie oznacza to, że czynsz pozostanie niezmienny.
Umowa może przewidywać indeksację lub inne mechanizmy podwyżek.
Warto dokładnie analizować warunki.
24. Indeksacja czynszu
Przedsiębiorca powinien sprawdzić, czy czynsz może być corocznie zwiększany.
Nawet niewielka podwyżka w każdym roku może znacząco wpłynąć na koszt wieloletniego najmu.
Dlatego analiza powinna obejmować nie tylko pierwszy rok.
25. Koszt najmu w długim terminie
Można przygotować prostą symulację.
Załóżmy:
czynsz – 20 tys. zł miesięcznie,
początkowy koszt – 240 tys. zł rocznie.
Jeżeli czynsz rośnie średnio o 3 proc. rocznie, po kilkunastu latach suma płatności będzie znacznie wyższa niż proste pomnożenie obecnego czynszu przez liczbę lat.
To pokazuje, dlaczego indeksacja ma znaczenie.
26. Własna nieruchomość również ma koszt
Czasami przedsiębiorca porównuje czynsz z ratą kredytu i dochodzi do wniosku, że własność jest tańsza.
To zbyt proste.
Do kosztu własnej nieruchomości należy doliczyć:
odsetki,
podatki,
ubezpieczenie,
remonty,
konserwację,
koszt kapitału własnego,
utrzymanie.
Dopiero wtedy porównanie jest wiarygodne.
27. Rata kredytu nie jest kosztem w takim samym sensie jak czynsz
Część raty może spłacać kapitał.
W uproszczeniu zwiększa więc udział firmy w finansowanym aktywie.
Odsetki są natomiast kosztem finansowania.
To jeden z powodów, dla których porównanie samej raty z czynszem może prowadzić do błędnych wniosków.
28. Budowa własnej siedziby wymaga czasu
Proces może obejmować:
zakup działki,
analizy,
projekt,
formalności,
finansowanie,
wybór wykonawcy,
budowę,
odbiór,
wyposażenie.
Całość może trwać znacznie dłużej niż znalezienie gotowego lokalu.
29. Czas również ma wartość finansową
Jeżeli firma potrzebuje większej powierzchni za trzy miesiące, budowa własnego obiektu może nie być rozwiązaniem.
Trzeba znaleźć powierzchnię tymczasową.
Może to oznaczać dodatkowy koszt.
30. Wynajem może być etapem przejściowym
Nie trzeba wybierać między wynajmem a budową na zawsze.
Firma może wynajmować lokal przez kilka lat, zgromadzić kapitał i dopiero później rozpocząć budowę.
To może być rozsądna strategia dla przedsiębiorstwa, które dopiero się rozwija.
31. Zakup gotowego obiektu jako kompromis
Istnieje również trzecia możliwość.
Firma może kupić istniejącą nieruchomość i przeprowadzić remont.
To rozwiązanie łączy część zalet własności z krótszym czasem realizacji niż budowa od zera.
Trzeba jednak dokładnie sprawdzić stan techniczny budynku.
32. Koszt remontu istniejącego obiektu
Przy zakupie starszego budynku należy uwzględnić możliwość modernizacji:
dachu,
instalacji,
elektryki,
ogrzewania,
wentylacji,
izolacji,
pomieszczeń.
Cena zakupu nie jest więc całkowitym kosztem inwestycji.
33. Działka również ma znaczenie
Przy budowie własnej siedziby koszt działki może stanowić znaczącą część całej inwestycji.
Trzeba analizować:
lokalizację,
dostęp do drogi,
media,
planowanie przestrzenne,
możliwości zabudowy,
parking,
dojazd.
Tania działka nie zawsze oznacza tanią inwestycję.
34. Media mogą zwiększyć koszt inwestycji
Jeżeli działka nie posiada odpowiedniej infrastruktury, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z:
prądem,
wodą,
kanalizacją,
gazem,
telekomunikacją.
Przed zakupem działki warto dokładnie sprawdzić możliwości przyłączenia.
35. Przyszła wartość lokalizacji
Dobrze położona nieruchomość może zyskiwać na wartości wraz z rozwojem okolicy.
Nowe drogi, infrastruktura czy rozwój gospodarczy mogą zwiększać atrakcyjność terenu.
Nie należy jednak zakładać takiego wzrostu jako pewnika.
36. Podatki i koszty lokalne
Właściciel nieruchomości powinien uwzględnić odpowiednie podatki i opłaty.
Ich wysokość zależy między innymi od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości oraz lokalnych przepisów.
W analizie długoterminowej powinny być uwzględnione.
37. Ubezpieczenie
Własna nieruchomość wymaga odpowiedniego zabezpieczenia.
Można rozważyć ochronę między innymi przed:
pożarem,
zalaniem,
awariami,
kradzieżą,
innymi zdarzeniami.
Zakres ubezpieczenia powinien odpowiadać rzeczywistemu ryzyku.
38. Własna siedziba jako zabezpieczenie majątku
Dla części przedsiębiorców nieruchomość może być sposobem na budowanie majątku poza bieżącą działalnością operacyjną.
To jednak wymaga rozdzielenia dwóch kwestii:
czy nieruchomość jest dobra dla firmy,
czy jest dobrą inwestycją majątkową.
Nie zawsze są to te same decyzje.
39. Firma może wynajmować własną nieruchomość
W niektórych modelach przedsiębiorca może oddzielić nieruchomość od działalności operacyjnej.
Obiekt może być własnością jednego podmiotu, a firma operacyjna korzysta z niego na podstawie odpowiedniej umowy.
Takie rozwiązania wymagają jednak indywidualnej analizy prawnej, podatkowej i finansowej.
40. Wartość nieruchomości a wartość firmy
Posiadanie własnej siedziby może zwiększać wartość majątku przedsiębiorstwa.
Jednocześnie potencjalny nabywca firmy może nie być zainteresowany zakupem nieruchomości.
Wtedy konieczne jest rozważenie, czy aktywo powinno być częścią transakcji.
To pokazuje, że nieruchomość i działalność operacyjna mogą być dwoma odrębnymi elementami wartości przedsiębiorstwa.
41. Własna siedziba może ograniczać elastyczność
Jeżeli rynek się zmieni, firma może potrzebować innej lokalizacji.
Najem pozwala na stosunkowo łatwą zmianę po zakończeniu umowy.
Właściciel musi sprzedać, wynająć lub pozostawić dotychczasowy obiekt.
Może to potrwać.
42. Stabilność może być ważniejsza niż elastyczność
W niektórych branżach zmiana lokalizacji jest bardzo trudna.
Dotyczy to między innymi przedsiębiorstw posiadających:
specjalistyczną infrastrukturę,
duże magazyny,
maszyny,
rozbudowane zaplecze,
stałą bazę lokalnych klientów.
W takim przypadku własny obiekt może dawać znaczącą przewagę.
43. Budowa a rozwój firmy
Jeżeli przedsiębiorstwo dynamicznie zwiększa zatrudnienie i sprzedaż, własna siedziba może być sposobem na przygotowanie infrastruktury pod dalszy rozwój.
Trzeba jednak uważać, aby nie budować na podstawie zbyt optymistycznych prognoz.
44. Nie buduj większego obiektu tylko dlatego, że firma rośnie
Wzrost z ostatnich dwóch lat nie gwarantuje takiego samego wzrostu przez kolejne dziesięć.
Przy dużej inwestycji warto przygotować kilka scenariuszy.
Wariant ostrożny
Niewielki wzrost działalności.
Wariant bazowy
Rozwój zgodny z obecnymi planami.
Wariant dynamiczny
Znaczące zwiększenie skali firmy.
Obiekt powinien być ekonomicznie uzasadniony również przy ostrożnym scenariuszu.
45. Wynajem jest szczególnie atrakcyjny dla niepewnego biznesu
Jeżeli przedsiębiorca nie wie, gdzie firma będzie za pięć lat, wynajem daje większą swobodę.
Można łatwiej:
zmienić lokal,
zmniejszyć powierzchnię,
zwiększyć powierzchnię,
przenieść działalność.
Własność wymaga większej stabilności planów.
46. Własność jest atrakcyjniejsza przy stabilnym biznesie
Jeżeli firma ma:
stabilne przychody,
przewidywalne przepływy,
długoterminową strategię,
odpowiedni kapitał,
jasne potrzeby lokalowe,
własna nieruchomość może mieć większe uzasadnienie.
47. Przedsiębiorca powinien znać próg bezpieczeństwa
Przed zaciągnięciem dużego finansowania warto sprawdzić, jak firma poradzi sobie przy spadku przychodów.
Przykładowo:
co jeśli sprzedaż spadnie o 10 proc.?
Co jeśli spadnie o 20 proc.?
Co jeśli jeden z kluczowych klientów odejdzie?
Co jeśli koszty finansowania wzrosną?
Jeżeli firma nadal może bezpiecznie regulować zobowiązania, inwestycja jest mniej ryzykowna.
48. Budowa powinna mieć budżet rezerwowy
Tak jak przy remoncie, również przy budowie trzeba założyć możliwość wzrostu kosztów.
Może pojawić się:
wzrost cen materiałów,
opóźnienie,
konieczność wykonania dodatkowych prac,
zmiana projektu,
problem techniczny.
Dlatego budżet powinien zawierać odpowiednią rezerwę.
49. Kosztorys inwestorski
Przed rozpoczęciem inwestycji warto przygotować szczegółowy kosztorys.
Powinien obejmować nie tylko samą konstrukcję budynku.
Trzeba uwzględnić:
projekt,
przygotowanie działki,
przyłącza,
budowę,
instalacje,
wykończenie,
zagospodarowanie terenu,
parking,
ogrodzenie,
wyposażenie.
50. Porównuj pełny koszt posiadania
Najbardziej sensowne porównanie wygląda mniej więcej tak:
Wynajem
czynsz + opłaty + adaptacja + remonty + potencjalne podwyżki + inne koszty.
Własność
działka + budowa lub zakup + finansowanie + podatki + ubezpieczenie + utrzymanie + remonty + koszt kapitału.
Dopiero takie zestawienie pozwala porównać oba warianty.
Przykład porównawczy
Załóżmy, że firma potrzebuje 500 m² powierzchni.
Wynajem kosztuje średnio 25 tys. zł miesięcznie.
Roczny czynsz wynosi więc 300 tys. zł.
Przy 15 latach użytkowania daje to 4,5 mln zł bez uwzględnienia zmian czynszu i dodatkowych opłat.
Alternatywą jest budowa własnego obiektu za 5 mln zł.
Na pierwszy rzut oka wynajem wydaje się tańszy.
Nie można jednak zakończyć analizy na tym etapie.
W przypadku własnego obiektu po 15 latach firma nadal posiada nieruchomość.
Jeżeli jej wartość wynosi np. 5 mln zł, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.
Z drugiej strony firma ponosiła przez lata koszty utrzymania, remontów, podatków i finansowania.
Dlatego proste porównanie kwot nie wystarcza.
Wartość końcowa zmienia kalkulację
Jednym z najważniejszych elementów analizy własnej nieruchomości jest wartość końcowa.
Jeżeli po zakończeniu analizowanego okresu firma posiada aktywo o określonej wartości, nie można traktować całego kosztu budowy jako bezzwrotnego wydatku.
To jeden z powodów, dla których analiza nieruchomości wymaga spojrzenia długoterminowego.
Wynajem może jednak wygrać mimo braku aktywa
Jeżeli kapitał, który firma musiałaby przeznaczyć na budowę, może wygenerować znacznie wyższy zwrot w działalności operacyjnej, wynajem może być lepszym rozwiązaniem.
Przykładowo przedsiębiorstwo może wykorzystać pieniądze na:
zwiększenie produkcji,
nowe technologie,
rozwój sprzedaży,
przejęcie konkurenta,
wejście na nowy rynek.
Jeżeli te inwestycje generują większą wartość niż posiadanie nieruchomości, wynajem może być ekonomicznie uzasadniony.
Nie każda firma powinna posiadać własną siedzibę
To ważny wniosek.
Posiadanie nieruchomości może być bardzo atrakcyjne.
Nie powinno jednak stać się celem samym w sobie.
Firma powinna posiadać taki obiekt wtedy, gdy odpowiada to jej strategii i sytuacji finansowej.
Kiedy wynajem może być lepszym rozwiązaniem?
Wynajem warto szczególnie rozważyć, gdy:
- firma szybko się rozwija i nie zna przyszłych potrzeb,
- działalność wymaga elastyczności,
- kapitał jest potrzebny na rozwój operacyjny,
- przedsiębiorstwo nie chce zaciągać dużego zadłużenia,
- lokalizacja może się zmienić,
- firma nie chce zajmować się utrzymaniem nieruchomości,
- potrzebna jest powierzchnia na kilka lat.
Kiedy własna siedziba może mieć większy sens?
Budowę lub zakup warto rozważyć, gdy:
- firma ma stabilne przychody,
- planuje długoterminowe działanie w jednej lokalizacji,
- potrzebuje niestandardowego obiektu,
- koszty wynajmu są wysokie,
- posiada odpowiedni kapitał,
- może bezpiecznie obsługiwać finansowanie,
- nieruchomość ma potencjał zachowania wartości,
- własna infrastruktura daje przewagę operacyjną.
Alternatywa – zakup gotowego obiektu
Nie zawsze trzeba wybierać między najmem a budową od zera.
Zakup gotowej nieruchomości może być kompromisem.
Firma otrzymuje własny majątek, ale nie musi przechodzić przez cały proces budowlany.
Może jednak pojawić się konieczność kosztownego remontu lub modernizacji.
Alternatywa – wynajem z opcją zakupu
W niektórych przypadkach możliwe są również bardziej elastyczne modele umowne.
Ich dostępność i warunki zależą od właściciela nieruchomości.
Mogą jednak pozwolić firmie odłożyć decyzję o zakupie i lepiej poznać lokalizację.
Nie patrz wyłącznie na miesięczną ratę
To jeden z najczęstszych błędów.
Jeżeli rata kredytu wynosi 25 tys. zł, a czynsz 20 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że wynajem jest tańszy.
Rata zawiera część kapitałową.
Z drugiej strony własność generuje inne koszty.
Porównanie powinno obejmować cały okres użytkowania.
Najważniejsze pytania przed decyzją
Przedsiębiorca powinien odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
Jak długo firma będzie potrzebowała tej powierzchni?
Czy jej potrzeby mogą się znacząco zmienić?
Ile kosztuje wynajem przez cały planowany okres?
Ile będzie kosztować zakup lub budowa?
Jakie będą koszty utrzymania własnego obiektu?
Ile kapitału trzeba zaangażować?
Czy firma zachowa bezpieczną płynność?
Jakie są alternatywne sposoby wykorzystania kapitału?
Jaka może być wartość nieruchomości w przyszłości?
Co się stanie, jeśli przychody spadną?
Dopiero odpowiedzi na taki zestaw pytań pozwalają podejmować decyzję na podstawie danych.
Najczęstsze błędy przedsiębiorców
Porównywanie czynszu wyłącznie z ratą kredytu
Nie uwzględnia wszystkich kosztów własności.
Ignorowanie kosztu kapitału
Pieniądze przeznaczone na nieruchomość nie mogą być wykorzystane w innym miejscu.
Zbyt duży obiekt
Firma płaci za niewykorzystaną powierzchnię.
Brak rezerwy
Cały kapitał zostaje przeznaczony na inwestycję.
Nadmierne zadłużenie
Raty ograniczają możliwości rozwoju.
Zakup nieruchomości bez analizy lokalizacji
Firma zostaje z aktywem, którego trudno wykorzystać lub sprzedać.
Niedoszacowanie kosztów utrzymania
Po budowie pojawiają się podatki, serwis, remonty i inne wydatki.
Budowanie na podstawie zbyt optymistycznych prognoz
Planowana skala działalności nie zostaje osiągnięta.
Własna siedziba jako decyzja strategiczna
Zakup lub budowa nieruchomości może być jedną z najważniejszych decyzji majątkowych przedsiębiorstwa.
Nie powinna być podejmowana wyłącznie dlatego, że „czynsz jest wyrzucaniem pieniędzy”.
Taki argument jest zbyt prosty.
Czynsz jest ceną za elastyczność i możliwość korzystania z nieruchomości bez angażowania dużego kapitału.
Własność oznacza natomiast większą kontrolę i możliwość budowania majątku, ale również większą odpowiedzialność i mniejszą elastyczność.
Oba rozwiązania mają swoją cenę.
Najważniejsza jest strategia firmy
Jeżeli przedsiębiorstwo jest stabilne, przewidywalne i ma długoterminowe potrzeby lokalowe, własna siedziba może być bardzo dobrym rozwiązaniem.
Jeżeli natomiast firma dynamicznie się zmienia, potrzebuje kapitału na rozwój lub nie zna swoich przyszłych potrzeb, wynajem może być bardziej racjonalny.
Nie ma tutaj uniwersalnej reguły.
Najlepsza nieruchomość dla firmy to taka, która odpowiada jej rzeczywistym potrzebom i nie ogranicza możliwości finansowych.
Podsumowanie
Decyzja pomiędzy budową własnej siedziby a wynajmem powinna być analizowana w znacznie szerszym kontekście niż wysokość miesięcznego czynszu lub raty kredytu.
Wynajem daje przede wszystkim elastyczność. Firma nie musi angażować ogromnego kapitału w nieruchomość i może przeznaczyć środki na rozwój działalności. Łatwiej również zmienić lokalizację, zmniejszyć powierzchnię albo przenieść się do większego obiektu.
Własna siedziba daje natomiast większą kontrolę nad przestrzenią i pozwala budować majątek przedsiębiorstwa. Firma może zaprojektować budynek dokładnie pod swoje potrzeby, a po wielu latach użytkowania nadal posiada wartościowe aktywo.
Nie należy jednak zakładać, że własność automatycznie jest tańsza. Trzeba uwzględnić koszt działki, budowy, finansowania, podatków, ubezpieczenia, remontów i utrzymania. Istotny jest również koszt kapitału – pieniądze zaangażowane w nieruchomość nie mogą być jednocześnie wykorzystane na rozwój działalności.
Z kolei przy wynajmie należy patrzeć na cały okres użytkowania, uwzględniając podwyżki czynszu, opłaty eksploatacyjne, koszty adaptacji i remontów.
Najważniejsze pytanie nie brzmi więc: „Czy bardziej opłaca się wynajmować czy posiadać?”. Powinno brzmieć: „Które rozwiązanie najlepiej wykorzystuje kapitał firmy i odpowiada jej strategii na najbliższe kilkanaście lat?”.
Dla jednego przedsiębiorstwa odpowiedzią będzie własna siedziba. Dla innego – długoterminowy najem. Jeszcze inne może zdecydować się na zakup gotowego obiektu i jego modernizację.
Warto również pamiętać, że decyzja nie musi być podejmowana raz na zawsze. Firma może przez kilka lat wynajmować powierzchnię, budować kapitał i dopiero później rozpocząć inwestycję we własną nieruchomość.
Więcej praktycznych porad dotyczących budowy, remontów, modernizacji nieruchomości i planowania inwestycji budowlanych można znaleźć na Eko-Budowlaniec, gdzie omawiane są rozwiązania przydatne zarówno właścicielom nieruchomości, jak i przedsiębiorcom planującym budowę lub modernizację swoich obiektów.